Dividir um terreno exige conferir a situação jurídica do imóvel, as características da área e o que a legislação permite naquele endereço. Um desenho com duas partes, uma cerca ou a separação de despesas não respondem, sozinhos, se poderão existir lotes independentes.
A análise começa com três perguntas: qual imóvel está registrado, qual divisão se pretende realizar e quais condições deverão ser atendidas perante os órgãos competentes? Reunir essas informações antes de contratar obras ou assumir obrigações ajuda a identificar pendências que podem alterar o projeto.
Desmembramento e loteamento: qual é a diferença?
O desmembramento subdivide a gleba em lotes destinados à edificação, aproveitando o sistema viário existente, sem abrir novas vias ou logradouros nem prolongar, modificar ou ampliar os existentes. No loteamento, a divisão envolve essas intervenções viárias. A diferença está no projeto, e não apenas na quantidade de lotes ou no nome usado pelas partes. Lei nº 6.766/1979, art. 2º.
Por isso, a intenção de criar poucos lotes não permite dispensar a análise do enquadramento. A solução desenhada precisa ser examinada com atenção aos acessos e à configuração proposta.
Uma fração ideal já corresponde a um lote separado?
Quando várias pessoas são proprietárias do mesmo imóvel em condomínio comum, a fração ideal representa a participação de cada uma no conjunto. Ter uma porcentagem não significa, por si só, ser dono exclusivo de uma faixa física determinada.
O Código Civil disciplina tanto os direitos compatíveis com essa indivisão quanto a possibilidade de exigir a divisão da coisa comum. Essa possibilidade não assegura que o terreno comporte qualquer recorte pretendido. A definição de áreas exclusivas e a formação de imóveis independentes dependem da solução jurídica adequada e de sua viabilidade. Código Civil, arts. 1.314 e 1.320.
Um acordo sobre quem utiliza cada espaço deve ser examinado pelo que efetivamente estabelece. É preciso distinguir uso, participação na propriedade e individualização do imóvel.
O que conferir na matrícula e nos documentos?
A certidão atualizada da matrícula permite examinar a identificação do imóvel, seus titulares e os atos registrados ou averbados. Convém comparar descrição, área, limites e localização com o levantamento técnico e os títulos disponíveis. Havendo divergências relevantes, pode ser necessário avaliar uma retificação, conforme a natureza do problema e o procedimento aplicável. Lei de Registros Públicos, arts. 176, 212, 213 e 225.
Como roteiro inicial de organização, podem ser reunidos:
- certidão da matrícula e títulos relacionados à aquisição;
- planta, levantamento e descrição da divisão pretendida;
- documentos dos titulares e de quem os representa;
- informações municipais sobre o imóvel e a zona onde se encontra;
- aprovações, restrições ou exigências já comunicadas.
Essa relação orienta a preparação da análise. A documentação exigida será definida pelo procedimento efetivamente aplicável.
Quais regras municipais precisam ser verificadas?
O plano diretor é instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. O Estatuto da Cidade também orienta o controle do uso do solo para evitar ocupações incompatíveis com a infraestrutura e riscos à população. Estatuto da Cidade, arts. 2º, VI, 39 e 40.
Na prática, a consulta local deve esclarecer o zoneamento, os usos admitidos e as condições de parcelamento e ocupação. Dimensões, acesso, construções existentes e restrições incidentes na área precisam ser considerados no exame de viabilidade.
Não é adequado transportar a medida mínima, o formulário ou o prazo de outra cidade para o imóvel analisado. Também não basta observar que um terreno vizinho foi dividido: ele pode estar sujeito a outro enquadramento ou a aprovações distintas. A verificação deve identificar a norma vigente e sua aplicação à área concreta.
Aprovação da prefeitura e registro são a mesma etapa?
São etapas distintas. A legislação de parcelamento prevê a aprovação municipal do projeto e, após a aprovação, sua submissão ao Registro de Imóveis. Aprovar o desenho não conclui, por si só, o procedimento registral. Lei nº 6.766/1979, arts. 10, 12 e 18.
A Lei de Registros Públicos prevê matrícula própria para cada imóvel e exige sua identificação. O enquadramento dos atos, os documentos e as eventuais exigências devem ser conferidos no cartório competente. Lei de Registros Públicos, arts. 167, 176 e 225.
Quando houver negócio de transmissão entre vivos, o registro do título também tem função própria na transferência da propriedade. Código Civil, art. 1.245.
Contas separadas ou IPTU individualizado comprovam a divisão?
O cadastro tributário tem finalidade própria. O Código Tributário Nacional admite a incidência do IPTU em situações de propriedade, domínio útil ou posse; portanto, a existência de inscrição ou cobrança não demonstra, isoladamente, que houve a individualização registral pretendida. Código Tributário Nacional, arts. 32 e 34.
Pela mesma distinção entre cadastro, serviço e registro, contas de água e energia separadas não equivalem a matrículas independentes. Essa é uma conclusão prática decorrente das funções diferentes desses documentos: cada um deve ser conferido para a finalidade a que se destina, sem presumir que substitua os demais.
E se o imóvel tiver situação rural?
O fracionamento rural possui regime específico, inclusive limitações relacionadas ao módulo e à fração mínima de parcelamento, com exceções legais. Documentos cadastrais expedidos pelo Incra também não constituem prova de propriedade. Lei nº 5.868/1972, arts. 3º e 8º.
Uma área anunciada como “chácara” merece atenção à sua situação efetiva; essa denominação comercial não resolve o enquadramento. Este artigo não apresenta um procedimento de parcelamento rural. Em situações de transição para uso urbano, a análise deve abranger as regras e os órgãos competentes, sem aplicar automaticamente o roteiro urbano.
Desmembrar é o mesmo que fazer Reurb?
A Regularização Fundiária Urbana, ou Reurb, reúne medidas voltadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação dos ocupantes. Trata-se de procedimento com pressupostos próprios. Lei nº 13.465/2017, art. 9º.
A existência de ocupação ou divisão antiga pode exigir a avaliação de instrumentos diferentes do desmembramento pretendido. Reurb não deve ser apresentada como aprovação automática de qualquer divisão, nem como autorização para criar novas irregularidades esperando corrigi-las depois.
O que observar antes de assumir compromissos?
A Lei nº 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Art. 37.
A preparação documental e a avaliação técnica e jurídica ajudam a esclarecer qual procedimento é cabível, quais pendências existem e quais atos ainda precisam ocorrer. A possibilidade de aprovação, os custos e os prazos dependem das características do imóvel e das exigências aplicáveis.
Se o seu objetivo é comprar um lote urbano, veja o guia Compra de lote: o que conferir antes de assinar e pagar.
Conteúdo geral e informativo. João Carlos Batista — OAB/MG 39.931. João Carlos Batista Sociedade Individual de Advocacia — OAB/MG 19.713.