Apartamento comprado na planta atrasou: como conferir prazo, entrega e documentos?

A data prevista no contrato passou? Antes de concluir que houve atraso, confira a data pactuada, os aditivos, a eventual cláusula de tolerância e o momento em que a unidade foi regularmente colocada à disposição para posse. O aviso de conclusão da obra, o “habite-se”, a vistoria e a entrega das chaves são fatos diferentes. Uma cronologia com os documentos de cada etapa ajuda a identificar o que está comprovado e o que ainda precisa ser esclarecido.

Este guia trata da compra de unidade em incorporação imobiliária. O enquadramento de loteamentos, construção por administração, programas habitacionais e outras estruturas contratuais pode ser diferente. As alternativas dependem da data e do conteúdo do contrato, da causa do atraso e da situação do adquirente; o texto não substitui a análise individual.

1. Comece pelo contrato e pela data prevista

Localize o contrato assinado, o quadro-resumo, os aditivos e a descrição da unidade. Anote a data prevista para a conclusão ou entrega, a forma de contagem e as condições de eventual prorrogação. Compare esses documentos com a proposta, o memorial, os comunicados posteriores e o que efetivamente ocorreu. Um novo cronograma comunicado pela incorporadora deve ser examinado junto do contrato; não o trate, por si só, como aditivo aceito.

O artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964 prevê informações no quadro-resumo dos contratos abrangidos pela regra introduzida em 2018. Entre elas estão o termo final para obtenção do “habite-se” e os efeitos contratuais de sua intempestividade. A ausência de uma informação, a redação contraditória ou um aditivo posterior exigem leitura do instrumento inteiro e do regime aplicável.

2. Existe tolerância de 180 dias neste caso?

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, admite a entrega em até 180 dias corridos da data contratualmente prevista para conclusão do empreendimento desde que a tolerância tenha sido pactuada expressamente, de forma clara e destacada. Não se acrescentam 180 dias a todo contrato automaticamente. Confira também a redação da cláusula, a data de assinatura e os documentos posteriores.

Contratos anteriores à lei de 2018 não devem ser avaliados pela aplicação mecânica do artigo novo. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) registrou expressamente que a Lei nº 13.786/2018 não foi aplicada diretamente aos casos julgados nos Temas 970 e 971. Isso não torna toda cláusula antiga inválida nem resolve, sozinho, qual prazo vale em um contrato específico.

Se a tolerância não estiver prevista de modo juridicamente eficaz, o marco de atraso pode ser outro. Evite calcular indenizações ou tomar decisões de pagamento a partir de uma soma automática de datas.

3. “Habite-se” e entrega das chaves são a mesma coisa?

Não. O “habite-se” é um ato administrativo relacionado à conclusão da obra. Uma comunicação de vistoria também não demonstra, sozinha, que o adquirente já pôde usar a unidade. No REsp 2.178.971/ES, ao examinar o termo final dos lucros cessantes naquele caso, o STJ considerou a disponibilização da posse direta com a entrega das chaves, em vez da averbação posterior do “habite-se” no registro.

Para examinar o seu caso, registre separadamente: data do “habite-se”; convocação para vistoria; condições da unidade; pendências apontadas; comunicação de chaves disponíveis; exigências para recebê-las; e data em que a posse foi efetivamente disponibilizada. Atribuição do atraso ao comprador, financiamento pendente ou impedimento real de uso podem alterar a análise. Não escolha uma data final universal apenas pelo nome de um documento.

4. Organize uma cronologia que possa ser conferida

Cronologia do atraso

Deslize a tabela para ler todas as colunas.

Preserve os arquivos originais e anote a fonte de cada data. Se houve aluguel provisório, mudança remarcada ou outra despesa, guarde os comprovantes sem presumir que todo gasto será reembolsado. Uma planilha simples pode separar fatos confirmados, divergências e informações ainda desconhecidas.

5. Manter o contrato ou avaliar a resolução?

Depois de estabelecer o prazo aplicável e a causa do atraso, existem caminhos distintos: buscar a entrega e examinar as consequências da demora, negociar uma solução ou avaliar a resolução contratual. Não há escolha automática para todos os compradores. A decisão pode ter efeitos sobre valores pagos, financiamento, moradia e outras obrigações.

Nos contratos sujeitos ao artigo 43-A, ultrapassado o prazo legalmente considerado e sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, o § 1º disciplina a resolução por iniciativa dele, com restituição integral dos valores pagos e a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, com a correção prevista na lei. Se o adquirente adimplente mantém o negócio, o § 2º prevê, por ocasião da entrega, indenização calculada sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, de 1% por mês de atraso, proporcional aos dias e corrigida pelo índice contratual. O § 3º impede cumular a multa dessa mora com a multa da resolução prevista no § 1º.

Essas regras exigem conferir o contrato e a incidência temporal da lei. Elas não autorizam concluir, sem exame, que uma determinada pessoa receberá um valor, que a resolução será imediata ou que poderá interromper pagamentos. Em especial, não confunda desistência do comprador, atraso imputável à incorporadora e inadimplemento do próprio adquirente.

6. Multa contratual, lucros cessantes e dano moral: o que não somar automaticamente

Uma penalidade por atraso deve ser lida com sua base de cálculo e sua finalidade. A cláusula penal moratória é a multa contratual pelo atraso; o valor locativo usa como referência o aluguel de imóvel semelhante. No Tema 970, o STJ definiu que a cláusula penal moratória estabelecida, em regra, em valor equivalente ao locativo afasta sua cumulação com lucros cessantes. No Tema 971, a penalidade prevista apenas contra o comprador em contrato de adesão deve ser considerada como parâmetro para fixar indenização pelo inadimplemento do vendedor, com conversão em dinheiro das obrigações de naturezas diferentes por arbitramento judicial. Nenhum dos temas é uma calculadora universal para todo contrato; os casos julgados não receberam aplicação direta da lei de 2018.

Dano moral também não decorre automaticamente do atraso. A jurisprudência recente do STJ exige avaliar circunstâncias concretas que ultrapassem o mero inadimplemento contratual. Preserve fatos e documentos relevantes, sem tomar a frustração ou o tempo de espera, isoladamente, como garantia de reparação.

Perguntas frequentes

Todo contrato de imóvel na planta tem mais 180 dias de prazo?

Não. A regra do artigo 43-A condiciona a tolerância de até 180 dias corridos à pactuação expressa, clara e destacada. Também é preciso verificar quando o contrato foi firmado e qual regime o governa.

A emissão do “habite-se” encerra o atraso?

Não necessariamente. Ela não equivale, por si só, à disponibilização da posse. Examine quando a unidade pôde ser recebida e usada, as condições de entrega e eventuais pendências atribuíveis a cada parte.

Posso parar de pagar as parcelas enquanto espero as chaves?

Este artigo não oferece essa orientação. A suspensão unilateral pode criar inadimplemento e alterar os direitos em discussão. Reúna contrato, cobranças e comunicações para uma avaliação individual antes de decidir.

Se eu mantiver a compra, posso receber multa e lucros cessantes juntos?

Não presuma a soma. O Tema 970 limita, em regra, a cumulação quando a cláusula penal moratória equivale ao valor locativo. A lei de 2018 também disciplina consequências próprias para os casos a que se aplica. É preciso identificar qual regra e qual cláusula estão em questão.

O atraso garante indenização por dano moral?

Não. A análise depende de circunstâncias específicas e de prova pertinente. O atraso contratual, isoladamente, não constitui promessa de indenização moral.

Autor

João Carlos Batista

João Carlos Batista — OAB/MG 39.931. Responsável profissional pela João Carlos Batista Sociedade Individual de Advocacia — OAB/MG 19.713.