Aluguel em atraso: o que o locador deve conferir antes de pedir despejo?

A resposta em poucas linhas

Este guia se dirige ao locador de imóvel urbano residencial. Locações comerciais, de temporada, rurais e situações de ocupação sem locação podem exigir outras distinções.

O atraso precisa ser conferido contra o contrato e os pagamentos efetivamente recebidos. Separe aluguel, encargos exigíveis, multas e juros; identifique o período e a garantia vigente. A falta de pagamento pode fundamentar a rescisão e uma ação de despejo, eventualmente acompanhada de cobrança, mas o procedimento, uma possível liminar e a oportunidade de quitar o débito dependem dos requisitos legais e dos fatos demonstrados. Uma mensagem de cobrança não desocupa o imóvel, e não existe prazo universal de “despejo em 15 dias”. Lei 8.245/1991, arts. 5º, 9º, III, 59 e 62.

1. Primeiro, confira o vencimento e quem responde pelo quê

Localize o contrato completo, os aditivos, o início da locação, a forma de pagamento e a data de vencimento. Compare essa informação com extratos e recibos, inclusive pagamentos parciais ou feitos à administradora. A Lei do Inquilinato obriga o locatário a pagar pontualmente aluguel e encargos legal ou contratualmente exigíveis; se o prazo não foi estipulado, ela prevê regra supletiva própria. Não trate uma data habitual de mercado como vencimento de todos os contratos. Lei 8.245/1991, art. 23, I.

Identifique também quem é o locador contratual, se há administradora com poderes para receber e comunicar, quem são os locatários e se existe fiador. Se houver acordo posterior, verifique se ele alterou vencimentos, valores ou a responsabilidade assumida por cada parte. Uma planilha deve corresponder aos documentos, sem substituir os comprovantes.

2. Faça uma conta discriminada, mês a mês

Para cada competência, anote vencimento, aluguel devido, pagamento recebido, saldo e a origem de cada encargo. Separe juros e penalidades contratuais de condomínio, água, energia, tributos e seguro. O locador deve fornecer recibo discriminado das importâncias pagas e exibir, quando solicitado, os comprovantes das parcelas exigidas. Lei 8.245/1991, art. 22, VI e IX.

Nem todo valor que aparece no boleto condominial cabe automaticamente ao inquilino. Despesas ordinárias e extraordinárias recebem tratamento diferente; impostos, taxas e seguro complementar contra fogo dependem, quanto à transferência ao locatário, de disposição expressa no contrato. Verifique a natureza, o período e os documentos antes de incluí-los na cobrança. Lei 8.245/1991, arts. 22, VIII e X, e 23, XII.

Para as despesas ordinárias de condomínio previstas na lei, o locatário fica obrigado ao pagamento desde que sejam comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal; ele pode exigir essa comprovação a qualquer tempo. Lei 8.245/1991, art. 23, § 2º.

Documentos úteis: contrato e aditivos; demonstrativos de aluguel e encargos; recibos, extratos e comprovantes de pagamento parcial; boletos e atas/planilhas condominiais pertinentes; comunicações e acordos; instrumento de garantia e documentos sobre sua eventual extinção ou exoneração. Preserve a sequência completa das mensagens, com datas e destinatários.

3. A garantia ainda existe?

A lei prevê caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento; veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Uma caução em dinheiro, um fiador e a caução judicial exigida para determinada liminar são institutos distintos. Lei 8.245/1991, arts. 37 e 38.

Examine o instrumento e os aditivos. A mera prorrogação por prazo indeterminado não significa, por si só, que toda garantia acabou: salvo disposição contratual em contrário, a lei a estende até a efetiva devolução do imóvel. Exoneração, morte ou substituição de fiador e término de seguro exigem exame próprio. Lei 8.245/1991, arts. 39 e 40.

Também não presuma que o último aluguel esteja automaticamente pago pela caução. Sua utilização e eventual saldo precisam de acerto documentado; o artigo sobre o fim da locação residencial explica essa etapa pela perspectiva da devolução do imóvel.

4. Cobrança, acordo e despejo tratam de pedidos diferentes

É possível procurar uma solução documentada, conferir a divergência e registrar proposta ou acordo. O conteúdo, a forma de comunicação e a prova do recebimento podem ser relevantes. Uma tentativa de negociação, porém, não deve ser descrita como requisito universal nem como garantia de recebimento.

Se a intenção é reaver judicialmente o imóvel, a Lei do Inquilinato indica a ação de despejo como via do locador, salvo exceção legal específica. A falta de pagamento do aluguel e demais encargos pode fundamentar o desfazimento da locação. O pedido de rescisão pode ser cumulado com a cobrança, com cálculo discriminado do débito; nessa hipótese, a lei diferencia a citação do locatário e dos fiadores quanto aos pedidos. Lei 8.245/1991, arts. 5º, 9º, III, e 62, I.

Antes de decidir a medida, confira se há pagamento parcial, divergência legítima sobre encargo, acordo vigente ou falha na cobrança. Bloquear o acesso, trocar fechaduras ou interromper serviços não substitui o procedimento de retomada do imóvel. Se houver abandono, não conclua apenas pela aparência: o enquadramento e a prova da posse exigem cuidado.

5. Quando pode haver liminar de desocupação em 15 dias?

O art. 59, § 1º, IX, trata de hipótese específica: ação fundada exclusivamente na falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, com contrato desprovido de qualquer das garantias legais por ausência, extinção ou pedido de exoneração. A lei ainda exige caução judicial equivalente a três meses de aluguel para a liminar prevista no § 1º. Esses requisitos não se presumem apenas porque há atraso. Lei 8.245/1991, arts. 37 e 59, § 1º, IX.

O prazo de quinze dias dessa medida não é promessa de retomada em quinze dias a partir do primeiro aluguel vencido. A apreciação judicial, a forma de cumprimento, a defesa e os desdobramentos dependem do processo. Na hipótese específica do inciso IX, a própria lei permite ao locatário evitar a rescisão e afastar a liminar mediante depósito judicial integral nos termos e no prazo previstos. Lei 8.245/1991, art. 59, § 3º.

6. O locatário pode quitar a dívida e manter a locação?

Em ação de despejo por falta de pagamento, a lei prevê que locatário e fiador possam evitar a rescisão mediante depósito judicial do débito atualizado em quinze dias contados da citação. O montante inclui parcelas que vencerem até o depósito, penalidades exigíveis, juros, custas e honorários na forma legal e contratual. Se o locador apontar diferença justificada, há regra de complementação. A faculdade de emendar a mora não é admitida quando já utilizada nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Lei 8.245/1991, art. 62, II–III e parágrafo único.

Os aluguéis que vencerem até a sentença também devem ser depositados à disposição do juízo nos respectivos vencimentos; a lei prevê levantamento pelo locador quando os valores forem incontroversos. Lei 8.245/1991, art. 62, V.

O pagamento do débito inicial não autoriza atrasos sucessivos no curso da ação. Em um caso julgado em junho de 2026, o STJ reconheceu que atrasos reiterados posteriores impediram tratar a mora como efetivamente regularizada. É uma decisão ligada aos fatos do processo, não uma regra automática para qualquer atraso isolado. STJ, REsp 2.225.450.

7. O que levar para uma análise do caso

Organize uma linha do tempo curta: início e prazo da locação, vencimentos, pagamentos, comunicações, acordos, alterações da garantia e situação atual da ocupação. Junte o contrato integral, aditivos, extratos, recibos, planilha discriminada, documentos dos encargos e instrumentos da garantia. Indique quais parcelas são incontroversas e quais dependem de esclarecimento.

Se o imóvel já foi devolvido, documente a data e as condições de entrega das chaves e separe a cobrança remanescente da questão da posse. Para saída pelo inquilino, vistoria e acerto final, veja o guia de encerramento da locação residencial. Questões mais amplas de descumprimento contratual estão no artigo sobre cumprimento, resolução e perdas e danos.

Perguntas rápidas

Um mês de atraso já permite pedir despejo?

A lei admite a falta de pagamento como fundamento de desfazimento da locação, sem fixar neste dispositivo um número universal de mensalidades vencidas. Mas vencimento, pagamento, exigibilidade dos encargos, acordos e documentos devem ser conferidos antes de concluir qual pedido cabe. Lei 8.245/1991, art. 9º, III.

Posso pedir liminar mesmo com fiador?

Não se deve presumir a hipótese específica do art. 59, § 1º, IX, quando há garantia vigente. Confira se a fiança existe e permanece eficaz, inclusive após prorrogação; a lei tem regras próprias para extensão e exoneração. A análise de qualquer outra providência depende do fundamento e dos documentos. Lei 8.245/1991, arts. 39, 40 e 59.

A caução contratual paga automaticamente os atrasados?

Não é prudente assumir compensação automática. Confira modalidade, valor, rendimentos no caso de caução em dinheiro, obrigações garantidas e eventual acordo de acerto. A caução judicial de três aluguéis para a liminar do art. 59 é outra exigência. Lei 8.245/1991, arts. 37–39 e 59, § 1º.

Se ele pagou depois da ação, o caso acabou?

Depende de pagamento integral, prazo, possibilidade legal de emendar a mora e comportamento posterior. O STJ examinou um caso em que os débitos iniciais foram pagos, mas o atraso reiterado continuou durante o processo; não se deve aplicar essa conclusão sem comparar os fatos. Lei 8.245/1991, art. 62; STJ, REsp 2.225.450.

Autor

João Carlos Batista

João Carlos Batista — OAB/MG 39.931. Responsável profissional pela João Carlos Batista Sociedade Individual de Advocacia — OAB/MG 19.713.