Identifique se o contrato ainda tem prazo determinado, comunique a saída por escrito quando exigido, compare as vistorias e documente a entrega das chaves. Peça um demonstrativo que separe aluguel, encargos, eventual multa, reparos e saldo da caução. A data da mudança, sozinha, não resolve todas essas obrigações.
Este artigo trata da devolução de imóvel urbano residencial pelo inquilino. O pedido de retomada pelo proprietário segue requisitos próprios; locação por temporada, imóvel comercial e situações especiais também exigem outro enquadramento.
1. O contrato ainda está no prazo ou foi prorrogado?
Localize a data de início, o prazo, os aditivos e as cláusulas de saída. Desocupar antes do término, devolver ao final e sair de uma locação já prorrogada são situações diferentes.
- Antes do fim do prazo determinado: o inquilino pode devolver o imóvel, mas é preciso examinar a multa proporcional e eventuais hipóteses de dispensa.
- Contrato escrito de 30 meses ou mais: a lei prevê o encerramento ao final do prazo, independentemente de aviso. Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado.
- Contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses: terminado o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. As restrições legais à retomada pelo locador não impedem o inquilino de comunicar sua própria saída.
Mesmo quando a lei dispensa o aviso para o término do contrato, combinar a vistoria e a entrega das chaves por escrito ajuda a evitar divergências sobre datas e recebimento. Uma cláusula que parece renovar o prazo ou impor cobrança adicional deve ser examinada à luz da lei e dos aditivos efetivamente celebrados.
Base legal: Lei do Inquilinato, arts. 4º, 6º, 45, 46 e 47.
2. Quando o aviso prévio de 30 dias é exigido?
Na locação por prazo indeterminado, o inquilino pode encerrar o contrato mediante aviso escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência desse aviso, a lei permite exigir quantia equivalente a um mês de aluguel e encargos vigentes no encerramento.
Não se deve transformar essa regra em exigência idêntica para todo contrato. Antes de fixar a data de saída, confira a situação do prazo, o motivo do término e o que foi acordado. O aviso exigido para a dispensa da multa por transferência do empregador tem regra própria, explicada abaixo.
No aviso, identifique as partes, o imóvel, a intenção de encerrar a locação e a data pretendida para devolução. Utilize um meio que permita demonstrar o conteúdo enviado e seu recebimento pelo locador ou representante autorizado. Guarde a comunicação completa e a resposta, não apenas uma captura isolada.
Base legal: Lei do Inquilinato, arts. 4º, parágrafo único, e 6º.
3. Como conferir a multa pela saída antecipada?
Na devolução antecipada durante o prazo determinado, a multa pactuada deve observar a proporção do período já cumprido. Se não houver multa estipulada, a lei prevê sua fixação judicial. Confira o valor-base, a duração total e o período restante; não aceite o valor integral sem examinar a proporcionalidade.
Em um contrato de 30 meses, com multa-base válida de R$ 6.000 e saída após 20 meses completos, restariam 10 meses. Nesse exemplo simplificado, a proporção seria R$ 6.000 × 10 ÷ 30 = R$ 2.000. Datas fracionadas, cláusulas de dispensa, motivo da saída e a validade da cobrança precisam ser conferidos no caso concreto.
A transferência determinada pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em localidade diferente daquela do início do contrato pode dispensar a multa, desde que a devolução decorra dessa transferência e o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Uma mudança voluntária de emprego ou de cidade não deve ser tratada automaticamente como a mesma hipótese.
Também pode existir acordo de encerramento ou cláusula contratual de dispensa após certo período. Descumprimento do locador e reparos urgentes têm regras próprias: a conclusão sobre multa depende do fundamento e das provas, não apenas de quem decidiu sair. O aviso de saída e a multa antecipada devem ser identificados separadamente no demonstrativo.
Base legal: Lei do Inquilinato, arts. 4º, 9º e 26.
4. Vistoria final: dano, desgaste e pintura não são a mesma coisa
O inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Danos causados pelo próprio inquilino, familiares, dependentes, visitantes ou prepostos têm tratamento diferente. Já os vícios ou defeitos anteriores à locação são responsabilidade do locador.
Compare o laudo de entrada com o de saída, fotografias datadas, mensagens sobre defeitos, autorizações de alterações e comprovantes de reparos. Uma cobrança por pintura ou substituição de item deve ser examinada considerando o estado inicial, o uso normal, o dano apontado e a cláusula contratual. Não há resposta única baseada apenas na expressão “pintura nova”.
Se houver divergência, registre por escrito os itens contestados e os motivos. Peça a descrição do dano, a comparação com a entrada e a justificativa do valor. Verifique se o documento apresentado para assinatura apenas registra o recebimento ou também contém reconhecimento de dívida, concordância integral com o laudo ou quitação.
Base legal: Lei do Inquilinato, arts. 22, IV e V, e 23, III a VI.
5. Documente a entrega das chaves e eventual recusa
Retirar os móveis e deixar de morar no imóvel não equivale, por si só, a demonstrar sua efetiva devolução. Combine o recebimento com pessoa autorizada e solicite um documento com a identificação do imóvel, a data, as partes e as chaves ou controles entregues.
A discussão sobre reparos deve ser distinguida da entrega das chaves. Se o recebimento for recusado ou condicionado à concordância com uma cobrança, preserve a comunicação e a prova da oferta de devolução e procure orientação para avaliar a medida adequada, inclusive eventual consignação das chaves.
Não presuma que o simples abandono do imóvel, a entrega a terceiro sem poderes ou qualquer tentativa frustrada encerrou todos os aluguéis e encargos. O marco da devolução e os efeitos da recusa dependem dos fatos e de sua comprovação. A entrega das chaves também não elimina, automaticamente, débitos anteriores ou danos que venham a ser demonstrados.
Base legal: Lei do Inquilinato, arts. 6º, 23 e 39.
Sobre a importância de formalizar a restituição diante de recusa, consulte o STJ, AREsp 2.928.892/SP, publicado em 7 de maio de 2026. O julgamento examinou entrega judicial das chaves em um caso concreto de despejo e cobrança; seus efeitos não devem ser transportados automaticamente para qualquer locação residencial.
6. Confira os encargos e a devolução da caução separadamente
Solicite um acerto discriminado, com os períodos cobrados, pagamentos já feitos e documentos de suporte. A lei obriga o locador a fornecer recibos discriminados e, quando solicitado, a exibir os comprovantes das parcelas exigidas.
- Aluguel e consumos: confira as datas, os valores e as contas finais de água, energia e outros serviços sob responsabilidade do inquilino.
- Condomínio: distinga despesas ordinárias, atribuídas ao locatário, das extraordinárias, atribuídas ao locador. O nome da cobrança, isoladamente, não define sua natureza.
- Tributos e seguro complementar contra fogo: examine o contrato, pois a lei admite disposição expressa transferindo esses encargos ao locatário.
- Multa e reparos: peça cálculo e fundamento próprios, sem misturá-los a uma cobrança genérica de “rescisão”.
Na caução em dinheiro, o valor não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança. As vantagens decorrentes desse depósito revertem em benefício do locatário no levantamento. Essa regra é específica da caução em dinheiro, não de toda modalidade de garantia.
No encerramento, confira o depósito inicial, os rendimentos, os débitos demonstrados e o saldo a devolver. A existência da caução não autoriza simplesmente deixar de pagar os últimos aluguéis: eventual utilização no acerto deve ser formalizada. Tampouco a saída autoriza a retenção integral sem demonstrativo e fundamento.
A Lei do Inquilinato não fixa um prazo único, em dias, para devolver a caução em toda situação. Por isso, examine o contrato e o encerramento das obrigações, peça prestação de contas e registre o pedido de restituição. Não confunda essa ausência de prazo geral com autorização para retenção indefinida.
Base legal: Lei do Inquilinato, arts. 22, VI, VIII, IX e X; 23, I, VIII e XII; 37 a 39.
7. O que organizar para conferir o encerramento
- Contrato completo: anexos, aditivos, garantia, prazo e cláusulas sobre aviso e multa.
- Comunicações: aviso de saída, prova de recebimento, respostas, acordo e eventual documento de transferência do empregador.
- Estado do imóvel: vistorias, fotografias, relatos de defeitos, autorizações e comprovantes de reparos.
- Devolução: agendamento, recibo das chaves ou registro da recusa e das condições apresentadas.
- Acerto financeiro: recibos, contas finais, planilha discriminada, depósito da caução e rendimentos.
Uma linha do tempo com essas informações ajuda a identificar o que está comprovado, o que falta esclarecer e quais valores são efetivamente discutidos. Questões gerais de descumprimento também são abordadas no artigo sobre cumprimento do contrato, resolução e perdas e danos.
Perguntas rápidas
Sempre preciso avisar com 30 dias de antecedência?
Não há uma regra única para todas as situações. O art. 6º exige aviso escrito de pelo menos 30 dias para a saída da locação por prazo indeterminado. Contrato ainda no prazo, término de contrato escrito de 30 meses ou mais e transferência pelo empregador devem ser examinados conforme suas regras próprias.
A multa é sempre de três aluguéis?
Não. Confira a multa pactuada e a proporcionalidade. O limite de três meses previsto no art. 38, § 2º, refere-se à caução em dinheiro, não a um valor universal de multa rescisória.
Sou obrigado a pintar em qualquer situação?
A análise deve comparar o estado inicial e o final, o desgaste normal, os danos e o contrato. A lei ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal; uma cobrança exige exame desses elementos.
A caução pode pagar os últimos meses?
A caução é garantia, não autorização automática para interromper os pagamentos. Se houver ajuste para utilizá-la no acerto, documente valores, períodos, rendimentos e eventual saldo.
Entregar as chaves significa quitação completa?
Não necessariamente. O recebimento das chaves e a quitação de aluguéis, encargos ou danos são questões distintas. Leia o documento e confira o demonstrativo final.
Fontes oficiais
Referências consultadas em 1º de outubro de 2026:
As regras acima se referem ao escopo indicado e não substituem a análise de contrato, documentos e circunstâncias de uma situação individual.
Conheça as etapas do atendimento
O escritório recebe questões de locação e de outras relações imobiliárias. No primeiro contato, apresente um resumo objetivo da situação, das datas relevantes e da divergência existente. O envio de documentos deve seguir a orientação sobre o canal adequado.
A definição da atuação depende da análise individual e da inexistência de conflito de interesses. O contato inicial não constitui contratação.
João Carlos Batista — OAB/MG 39.931. João Carlos Batista Sociedade Individual de Advocacia — OAB/MG 19.713. Atuação nacional.